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张欣:房价泡沫正在收紧 开发商已处在崩溃边缘

 时间:2010-7-2

无论在上海浦东或是北京CBD区域,商业地产的空置率都在30%到40%之间,其实是典型的泡沫症状;目前已经出现“房地产的冬天”,房价泡沫正在收紧,前景并不乐观。

  4月份房贷新政出台后,SOHO内部原本10%的商用房地产增长率,随即下滑至5%;多数房地产市场出现50%甚至到80%的交易量下滑,前景极不乐观。
  对比2008年经济危机刚刚开始时,房地产市场遭遇严重打击,年交易量下滑至2.4万亿人民币;政府很快出台了4万亿经济刺激方案,到了2009年底,房地产市场交易量增长至4.4万亿元。2009年房地产市场的最后结果,恰恰相当于经济刺激方案的总量,包括SOHO中国在内的房地产公司销量都重返高点,SOHO中国甚至创下历史新高,赚了33亿元人民币。
  这简直是创纪录了!房价快速增长时,土地招拍价格越挂越高,仅仅是土地价格,北京五环以外的土地就拍出每平米2万元的价格;如果要造房子,至少要卖到每平米4万元水准,才能维持仅仅10%的净利润率。投资客突然在拍价最高的时刻销声匿迹,这种情况非常可怕。
  事实上,许多商业用地、公寓处于空置状态,2009年房地产景气大好,但无论在上海浦东或是北京CBD区域,商业地产的空置率都在 30%到40%之间,其实是典型的泡沫症状。拥有房产者如果能顺利出租,目前的损伤程度较小,然而据她观察,现在房地产景气直线下滑,连租赁出去的机会都很罕见。
  在前一波房产泡沫中,大量的国有企业站在拍卖方,然而这类土地供应属于不可持续的一类,4月份房贷新政出台后,市场反应迅速,土地销量完全消失,使得开发商目前处在崩溃边缘。
  另一方面,由于地方政府负债累累,先前的还债方式是把公有土地重新选址,用拍卖旧址所得来偿还债务。一旦土地价格下降,卖地变现所得不如过去丰厚,地方政府于是开始对不特别贵的土地征税,使开发商面临的政策压力加大。
  经过一轮市场景气,开发商手上资金量比较充足,目前还不到2007、2008年那样的绝望情绪,因此不会急着把房地产市场价格降下来,然而到底能坚持多久,就不是很清楚了。
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